主导中国房地产市场的主要因素一个是金融因素一个是房地产政策调整因素。
金融因素是指中国的金融体系发展到今天已经进入到人民币清晰的渐进的升值预期，资产面临重估的压力。 第二、因为高速增长的外汇储备，带动基本货币的投放，使国内的投放量非常大。每年的货币供应量大概按15%-18%的速度增长，大概意味着五年货币翻一番，这样也是促成当居民面临投资的压力时候，资产市场面临估值重估的压力。 第三、面临政策的调控。国家对房地产市场，最近几年来没有间断的调控，也是向市场不断互动、调整的过程。从去年年初的急风暴雨式的大规模压缩，到中期的平稳的引导需求，到现在的区域性选择性的调控，被迫牺牲两个原则：管住土地和管住信贷。我们想我们曾经作为金融的研究者在国际成熟市场和房地产市场是天然紧密联系的。因为房地产市场是资金密集型的行业，对于资金的需求量非常大，而有些时候周期比较长，像商业地产。但是在中国相当长的时间内好象金融和房地产时间没有什么太大的联系。我们曾经很奇怪的思考这个问题，发现这两个因素导致房地产行业的超速发展。主要在于，我们从已经上市的所有上市公司曾经做过跟踪分析，上市公司是几万家房地产行业有代表的行业或企业，这些企业普遍上市的公司都严重面临着负债率过高，现金流非常的紧缺，高度扩展的资金链。只有极少数的房地产公司留有余地，像万科。大概80-90%的上市公司在流动性和杠杆的使用上已经达到极限。所以对于银行的信贷人员来说很困惑。经过研究，有两个原因一个是低地价。在土地市场没有规划之前一半是海水一半是火焰，消费者是苛刻的挑选，市场是计划经济，土地行政的划拨导致很多的腐败，导致土地成本的实际低估。通常的说法是，搞定一个村长或者是县长拿一片地，摆平一个行长进行抵押贷款，预售的时候建筑商的贷资，实际上将比较高的土地资本低估了。这样使在原来的条件上房地产商过分的利用房地产杠杆提供了可能。使得房地产市场的金融特性并不明显，或者说房地产商可以对金融方面的因素不是非常的关注。

那么，我们看到今年、去年宏观调控的两条线，管住土地、管紧信贷正在消除这两个低成本。招拍挂使土地的成本逐步回归到市场价位。管住信贷直接使资金成本没有像原来那么低。这样整个宏观调控提高了整个房地产行业准入门槛，从原来什么人都可以做的行业，恢复到本来的面目，就是资金密集型的对整个品牌的运作、销售、建设、管理要求很高的资金密集型行业。所以，我的理解，宏观调控只是让房地产行业回归到本来的面目。那么宏观调控正在给中国的房地产市场带来一系列深刻的变化，这个变化就是我们房地产市场、股票市场的投资者积极心理，开始重新认识一系列龙头公司价值的大胆投资的直接动力，敢从4.95到13块买万科的动力。这个动力就是整个市场的转型。一个是行业集中度的迅速提高。